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Le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires (à condition de représenter au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires sauf dispositions différentes du règlement de copropriété) peuvent demander au syndic de procéder à l’envoi d’une convocation.
Ils ne peuvent toutefois convoquer, seuls, une assemblée générale que dans quelques cas précisés dans l’article 8 du décret du 17 mars 1967 :
– après mise en demeure, adressée par le président du CS au syndic en exercice, restée infructueuse pendant plus de 8 jours ;
– en l’absence de conseil syndical, de membres de ce conseil désignés par les copropriétaires ou d’inaction du président du conseil ;
– ou dans le cas de copropriétés dépourvues de syndic.
L’assemblée générale des copropriétaires peut être valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic en exercice restée infructueuse pendant plus de huit jours.
La convocation doit alors être également notifiée au syndic.
En l’absence de conseil syndical, de membres de ce conseil désignés par les copropriétaires ou d’inaction du président du conseil, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation en s’adressant au président du tribunal judiciaire qui habilitera un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale (article 50 du décret du 17 mars 1967).
L’assignation doit être précédée, sous peine d’irrecevabilité, de la mise en demeure du syndic, restée infructueuse pendant plus de huit jours et, le cas échéant, du président du conseil syndical (articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967).
Attention : ces deux dispositions ne s’appliquent que lorsque un syndic est en fonction (et pas dans le cas où un syndic n’aurait plus de mandat) !
Pour plus d’information au sujet de la validité des mandats de syndic cliquez ici.
LA LOI DITE MACRON DU 06 AOUT 2015 POUR LES COPROPRIETES DEPOURVUES DE SYNDIC
Les copropriétés peuvent se retrouver dépourvues de syndic, notamment celles de taille réduite, lorsqu’aucun des copropriétaires ne veut assumer cette mission, et lorsqu’aucun syndic professionnel n’a été désigné, pour des raisons économiques.
Les décisions collectives qui engagent la copropriété ne peuvent toutefois être prises qu’au cours d’assemblées générales préparées et convoquées par le syndic.
L’absence de syndic peut donc très rapidement aboutir à la paralysie de la copropriété.
Pour remédier à cela et faciliter la nomination d’un syndic, l’article 88 de la loi dite MACRON n° 2015-990 du 6 août 2015, modifie l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, et permet à tout copropriétaire le souhaitant de convoquer l’assemblée générale chargée de désigner un syndic lorsque la copropriété en est dépourvue.
Il s’agit d’un dispositif intéressant pour les copropriétés dépourvues de syndic, pour lesquelles les copropriétaires étaient jusqu’alors peu enclins à saisir le juge en raison des frais de procédure générés pour la copropriété qui doit être alors représentée par un avocat.
Attention : le dispositif de la loi Macron ne s’applique toutefois que lorsqu’une copropriété est dépourvue de syndic mais pas lorsqu’une copropriété n’est pas parvenue à désigner un syndic en AG.
Selon l’article 46 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 / modifié par le décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 – art. 8, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires, « dûment convoquée à cet effet », ne parvient pas à procéder à la nomination ou au renouvellement du syndic, un ou plusieurs copropriétaires et/ou membres du conseil syndical peuvent saisir, sur requête, le président du tribunal du lieu de situation de l’immeuble, en vue de la désignation d’un syndic judiciaire (Cass. Civ. 3e, 20 févr. 2002, n° 00-14.276, Bull. civ. III, n° 44).
Il arrive qu’une copropriété se retrouve sans syndic pour d’autres raisons que celles précitées, notamment :
L’article 47 du décret de mars 1967, autorise, dans des cas comme ceux précités (autre que l’impossibilité de désigner un syndic en AG, qui relève de l’article 46 du même décret), le recours à un administrateur provisoire.
Ce dernier, comme le syndic judiciaire sollicité à l’article 46 du décret de mars 1967, est chargé d’administrer la copropriété, en attendant de convoquer une nouvelle assemblée et d’organiser la désignation d’un nouveau syndic.
Attention : le recours à un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire doit toutefois rester exceptionnel car il est plus coûteux que le recours à un syndic professionnel.
Cette action nécessité généralement d’être représenté par un avocat et entraîne, de fait, des frais de procédure pour la copropriété.
Fondatrice de l'agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d'actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
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