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Au cours de l’assemblée générale, le syndic va soumettre au vote toutes les propositions formulées à l’ordre du jour. Chaque décision devra être votée selon les règles de majorité prévues par la loi initiale du 10 juillet 1965.
Le choix d’un syndic, comme son renouvellement, est soumis au vote de la majorité des voix de tous les copropriétaires de la résidence (qu’ils soient présents, représentés, ayant votés par correspondance ou absents à l’assemblée générale).
On désigne cette majorité sous le nom de “majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965” ou, plus générique, de “majorité absolue “.
Pour que le syndic puisse obtenir son renouvellement, il devra donc obtenir cette majorité absolue (soit un minimum de 51% des voix de la copropriété).
Si la majorité nécessaire au renouvellement du syndic n’est pas obtenue, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de la copropriété, il sera immédiatement procédé, en séance, à un second vote à une majorité allégée (soit une majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance ; les copropriétaires absents ou non représentés n’étant pas pris en compte lors de ce second vote).
La loi ELAN, du 23 novembre 2018, a entraîné des changements et des évolutions dans le déroulement des assemblées générales de copropriété ainsi que de leurs modalités de vote.
Ainsi, l’article 26 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, modifie l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et supprime la possibilité qui existait de convoquer une seconde assemblée, dans un délai de 3 mois, lorsque le minimum du tiers des copropriétaires de l’immeuble n’était pas obtenu.
Lors du second vote, la majorité des voix requise est allégée : c’est celle des seuls copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance qui est alors suffisante (majorité simple dite de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette dernière majorité n’est pas obtenue, le syndic n’est pas renouvelé dans ses fonctions.
Attention : l’assemblée générale qui doit statuer sur le renouvellement d’un syndic doit impérativement se tenir avant la fin de son contrat afin que, dans le cas où la majorité requise au vote du renouvellement ne serait définitivement pas recueillie lors de la première assemblée (même en seconde lecture c’est-à-dire après un 2d vote à une majorité allégée), le syndic soit encore en fonction pour en convoquer une deuxième. Il est donc impératif de ne pas attendre la fin du contrat du syndic en place pour procéder à son remplacement.
Lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l’approbation de l’assemblée générale, chacune des candidatures doit être soumise au vote, à tour de rôle (conformément à l’article 19, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2020-834 du 02 juillet 2020 – art. 21).
Le formalisme à respecter est le même que celui présenté précédemment et requis pour un renouvellement simple du syndic (vote à la majorité absolue de l’article 25 puis à la majorité simple de l’article 24, si aucune candidature n’a obtenu la majorité requise).
Il convient simplement que chaque candidature soit votée à la majorité de l’article 25 avant de pouvoir envisager un 2d vote, à une majorité allégée (majorité de l’article 24).
Si un des contrats proposés se retrouve seul à avoir été adopté dès la première lecture, à l’article 25 ; ce dernier est approuvé et les autres contrats rejetés.
En cas d’égalité entre 2 postulants (cela peut arriver quand des copropriétaires votent pour plusieurs candidats) : c’est celui qui obtient le plus de tantièmes (quote-part de la copropriété détenue par chaque copropriétaire) qui est élu.
Si aucun candidat n’a recueilli la majorité absolue mais que l’un d’entre eux a obtenu, au moins, un tiers des voix, la loi autorise un nouveau vote de ce contrat, dans la foulée, à une majorité assouplie (majorité simple dite de l’article 24, qui doit réunir 51% des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée).
Là encore, si plusieurs candidats obtiennent cette majorité simple, c’est le candidat qui a obtenu le plus grand nombre de tantièmes qui est élu.
Lorsque aucun candidat n’a été désigné au cours d’une AG (notamment en cas de désaccord) un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le président du tribunal qui désignera, par ordonnance, un syndic provisoire également nommé syndic judiciaire. Celui-ci sera chargé d’administrer la copropriété, en attendant de convoquer une nouvelle assemblée et d’organiser la désignation d’un nouveau syndic.
Cette action nécessite généralement d’être représenté par un avocat et entraîne des frais de procédure pour la copropriété.
Les modalités de recours à un syndic judiciaire sont strictement encadrées par l’article 46 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 / modifié par le décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 – art. 8.
Selon ce texte, ce n’est que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires, « dûment convoquée à cet effet », ne parvient pas à procéder à la nomination ou au renouvellement du syndic, qu’un ou plusieurs copropriétaires et/ou membres du conseil syndical peuvent saisir, sur requête, le président du tribunal du lieu de situation de l’immeuble, en vue de la désignation d’un syndic judiciaire (Cass. Civ. 3e, 20 févr. 2002, n° 00-14.276, Bull. civ. III, n° 44).
Attention toutefois : le champ d’application de cet article 46 ne doit, notamment, pas être confondu avec celui de l’article 47, du même décret, qui régit, de manière très précise, le recours à un administrateur provisoire.
Selon ce second article, une demande de désignation d’administrateur provisoire peut être adressée par toute personne intéressée (copropriétaires ou tiers, voisins, créanciers…), au président du tribunal judiciaire.
Le recours à un administrateur provisoire est toutefois limité aux copropriétés dépourvues de syndic pour des raisons autres que l’impossibilité de désigner un syndic en AG.
En clair, cette mesure s’applique (sans que la liste soit exhaustive) aux cas de :
Attention : Le recours à un syndic judiciaire ou administrateur provisoire doit toutefois rester exceptionnel car il est plus coûteux que le recours à un syndic professionnel. Le montant des honoraires de l’administrateur est fixé par l’article 719 du Code de procédure civile, relatif à la vérification et au recouvrement des dépens judiciaires.
Si le mandat du syndic en exercice est expiré au jour de l’AG, il est impératif de vérifier s’il était en cours de validité lors de l’envoi de la convocation de l’assemblée générale de copropriété ou pas.
Deux cas de figure sont possibles :
1) Dans le cas où le mandat du syndic en exercice était valable le jour de l’envoi de la convocation, l’AG convoquée est valable même si celui qui a convoqué n’est plus syndic le jour de la tenue de l’AG.
En effet, selon la jurisprudence qui est venue clarifier les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et 29 du décret du 17 mars 1967, il suffit que la convocation soit adressée avant le terme du mandat pour que l’assemblée soit recevable (même après le terme).
Peu importe que le mandat du syndic ait expiré à la date de l’assemblée (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 19 juin 2013, n°12/03967) ou encore à la date à laquelle les copropriétaires ont reçu leur convocation (Cass. 3e civ., 19 oct. 2017 n° 16-24.646).
Il conviendra simplement qu’une décision spéciale soit prise, en début d’AG, pour que le syndic puisse tenir le secrétariat qui ne lui revient plus automatiquement.
2) Dans le cas où le mandat du syndic en exercice est expiré le jour de l’envoi de la convocation de l’assemblée qui devait désigner le gestionnaire de la copropriété, le syndic en place n’a plus de pouvoir pour réunir valablement l’assemblée (Cass. 3e civ., 12 sept. 2006, n° 05-15987).
La copropriété se retrouve alors sans syndic.
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le président du tribunal judiciaire et demander la désignation par ordonnance, d’un administrateur provisoire (voir chapitre précédent).
Celui-ci sera chargé d’administrer la copropriété, en attendant de convoquer une nouvelle assemblée et d’organiser la désignation d’un nouveau syndic.
Attention : il n’est plus possible, en séance, pour un copropriétaire, de proposer sa candidature spontanée pour le rôle de syndic “bénévole”.
En effet, depuis la loi ALUR, tous les syndics (qu’ils soient professionnels ou non) doivent présenter un contrat de syndic.
Fondatrice de l'agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d'actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
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