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Toutefois, il est conseillé de ne mettre, à l’ordre du jour, qu’une seule candidature (autre que celle du syndic proposant son renouvellement) ; quitte à joindre, à la convocation, une synthèse rapide des mandats comparés préalablement).
Le risque de présenter plusieurs candidatures est de provoquer l’éparpillement des voix.
Attention : afin d’éviter l’éparpillement des voix, il vous est recommandé d’informer les copropriétaires du résultat de la consultation, et de ne proposer qu’un à deux contrats de syndics candidats.
Une bonne préparation du changement de syndic (vérification du souhait majoritaire de changement, mise en concurrence, synthèse aux copropriétaires et récupération des pouvoirs) est indispensable.
Elle évitera une situation dans laquelle aucune majorité ne se dégagerait et pourrait aboutir à la reconduction, par dépit, de votre syndic actuel ou la mise sous administration judiciaire de la copropriété pour carence de syndic.
Afin de déterminer dans quel cas vous vous trouvez (non-renouvellement du contrat arrivé à échéance ou résiliation d’un contrat en court), il convient de vérifier la date d’échéance précise du mandat de votre syndic.
Le non-renouvellement de ce mandat est la mesure la plus simple à mettre en œuvre.
Il ne peut intervenir qu’à l’échéance du contrat de votre syndic.
Généralement, les mandats sont consentis pour une durée d’un an, voire 18 mois mais ne peuvent, en aucun cas, dépasser 36 mois (article 28 du décret du 17 mars 1967). Il est donc important de vérifier la durée du mandat de votre syndic pour savoir quand y mettre un terme.
Attention : l’ordonnance du 30 octobre 2019 précise que le non-renouvellement du syndic est réalisable sous réserve que le conseil syndical le fasse inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée qui devra se tenir dans les 3 mois avant l’échéance du contrat.
Il convient donc de bien prendre en compte cette nouvelle contrainte et d’adresser la demande de notification de la question de la désignation d’un nouveau syndic, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, dans les 3 mois qui précède la fin du contrat en cours (et pas avant, sous peine de voir la copropriété condamnée à des sanctions financières).
La résiliation du contrat en cours peut intervenir à n’importe quel moment (elle doit toutefois pouvoir être justifiée, par un motif légitime, afin d’éviter un recours du syndic résilié et entraîner la condamnation de la copropriété à des dommages et intérêts).
Il est plutôt préconisé d’attendre, sauf en cas de fautes graves et caractérisées de votre syndic actuel, la fin de son contrat pour y mettre un terme.
Attention : l’ordonnance du 30 octobre 2019 précise que la résiliation du contrat de syndic en cours, sans risque de sanction financière, peut être demandée par le conseil syndical. Ce dernier doit alors faire inscrire la résiliation du contrat en cours, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, et assortir sa demande d’une présentation écrite des griefs faits à l’encontre du syndic.
Il ne semble pas possible de résilier le contrat de syndic en cours, en l’absence de conseil syndical, ou dans le cas où celui-ci ne souhaiterait pas exercer cette faculté. Le faire, dans ces deux cas, ou ne pas assortir la demande du conseil syndical des griefs légitimes reprochés exposeraient la copropriété à verser des dommages et intérêts au syndic d’un montant équivalent à la rémunération qu’il aurait perçu, jusqu’à la fin de son mandat, s’il n’avait pas été résilié.
Le syndic en place devant adresser les convocations aux copropriétaires au minimum 21 jours avant que celle-ci n’ait lieu, il conviendra que cette notification soit adressée, au syndic en exercice, bien avant l’envoi des convocations pour assister à l’assemblée ; sans quoi votre gestionnaire pourra faire valoir la tardiveté de la réception de votre demande pour ne pas l’inscrire à l’ordre du jour.
Attention : la demande d’inscription de la question de la désignation d’un nouveau syndic, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, peut être faite par le conseil syndical mais également par un ou plusieurs copropriétaires.
La demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une AG, doit toujours être accompagnée d’un projet de résolution et des pièces nécessaires à son adoption (en l’occurrence un mandat de syndic conforme).
Syndic42 vous aide à formuler votre demande (voir ici).
Conformément aux dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical, ou un groupe de copropriétaires représentant plus de 25% des tantièmes, peut demander la tenue d’une assemblée générale (par courrier recommandé avec AR).
Sans réponse, sous 8 jours, le président du conseil syndical, s’il en existe un, ou tout copropriétaire, peut convoquer, lui-même, cette assemblée (la convocation doit alors être notifiée à tous les copropriétaires).
La loi impose que l’assemblée se réunisse dans la commune du lieu de situation de la copropriété (sauf indication contraire du règlement de copropriété).
Elle se tient généralement dans les locaux du syndic.
Dans le cas d’un changement de syndic, il était jusqu’à présent recommandé que la réunion se tienne dans un lieu neutre, autre que le cabinet de votre ancien syndic, afin que ce dernier ne puisse vous mettre à la porte en cas de non-renouvellement.
La location d’une salle mise à disposition à prix très avantageux, par la mairie ou des associations, pour tenir cette AG destinée à changer de syndic, pouvait permettre de pallier à ce risque de terminer l’AG dans un café avoisinant !
Attention : l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 stipule que, depuis le 1er juin 2020, le syndic sortant est tenu d’assurer ses responsabilités jusqu’au lendemain de sa révocation. La prise de fonction du nouveau syndic intervient, donc depuis l’été 2020, à partir du lendemain de l’assemblée générale qui aura marqué sa nomination.
En modifiant les modalités de transition entre l’ancien et le nouveau syndic, cette ordonnance du 30 octobre 2019 fluidifie la passation entre les 2 gestionnaires et évite que le syndic destitué ne quitte l’assemblée générale, ayant voté sa mise à l’écart, avant même que la réunion ne soit achevée, en laissant une gestion administrative et financière « en friche » jusqu’à la prise de fonction du successeur.
Une lettre d’information peut être adressée, par le conseil syndical, à l’attention de l’ensemble des copropriétaires afin de l’informer du projet et des raisons de mise en concurrence du syndic en exercice.
Cette lettre doit alors être envoyée dans les 10 à 15 jours précédant l’assemblée qui désignera le nouveau syndic.
Il peut être utile de rappeler les manquements du syndic en place et les bénéfices attendus du prochain.
Fondatrice de l'agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d'actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
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Vivianne FOURNIER, fondatrice de l’agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d’actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
Syndic42 est un syndic de copropriétés connecté qui peut-être contacté 24h/24 – 7jrs/7 par courriel ou par téléphone*. Son organisation lui permet de proposer à chacun de ses copropriétaires un service transparent, complet et sécurisé, régit par un mandat de syndic de copropriétés rigoureusement conforme aux lois en vigueur. * réponse sous 24h maxi pendant les jours ouvrés.
Son siège est à Saint-Etienne. Cela lui permet d’assurer une présence physique régulière dans les immeubles dont il assure la gestion.
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