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Il convient, avant toute chose, de vous assurer que cette volonté de changer de syndic est bien partagée par la majorité des copropriétaires.
A défaut, le changement de syndic est voué à l’échec.
Il convient, ensuite, d’identifier clairement les manquements de votre syndic actuel. Pour cela, il suffit de vous poser des questions simples :
Si vous répondez par la négative à nombre de ces questions, alors le changement de syndic semble conseillé.
Le changement se fait, au moment de l’assemblée générale et donne lieu à un vote spécial.
Le changement de syndic peut intervenir à l’échéance ou au cours du mandat actuel de votre syndic :
– à l’occasion du non-renouvellement du contrat de votre syndic arrivé à échéance ;
– à la suite d’une résiliation anticipée du contrat de syndic, en cas de faute graves ou répétées, (uniquement si vous pouvez démontrer que votre syndic a manqué à ses obligations contractuelles ou légales; sans quoi un juge pourra condamner la copropriété à verser des dommages et intérêts au syndic résilié sans motif légitime).
Voir l’article « La loi Élan expliquée – les modalités de rupture du mandat changent au 1er juin 2020 et sont simplifiées » pour plus de détails.
Les copropriétaires doivent contacter et demander des devis, à divers cabinets, afin d’élire leur nouveau syndic et en discuter ensemble.
Les copropriétaires doivent alors procéder à la mise en concurrence de leur syndic en sollicitant des cabinets, en présentant la copropriété aux syndics contactés, en réunissant et comparant les nouvelles propositions de gestion reçues.
Il conviendra de ne pas masquer les éventuels points négatifs de votre copropriété, aux syndic envisagés, même si vous craignez qu’ils ne refusent de prendre en charge la gestion de votre copropriété.
Il est en effet important d’instaurer, dès le premier contact, une relation de confiance.
Exposez notamment les raisons qui vous poussent à changer de syndic. Précisez bien la situation comptable de votre immeuble (les éventuelles procédures en cours ou problème d’impayés, les travaux réalisés et à venir).
Vérifiez que les syndics consultés ne reproduiront pas les manquements de votre syndic actuel identifiés par vos soins (assurez-vous de la taille de leur cabinet, leur disponibilité, leur rigueur ou encore, le nombre de copropriétés/gestionnaire…).
Discutez, ensemble, de la manière dont vous souhaitez collaborer (rdv réguliers, échanges par application mobile…).
Conclusion : il est très important d’inviter le ou les syndic(s) candidat(s) à se rendre dans votre copropriété afin qu’il(s) puisse(nt) se familiariser avec votre résidence et en cerner les particularités. Une visite de tous les équipements collectifs s’impose (cages d’escaliers, chaufferie, caves, parkings…).
Pour choisir votre syndic, il est impératif d’étudier attentivement le contrat qu’il vous propose et qui vous liera, à lui, durant les prochaines années.
Ce contrat devra impérativement reprendre la trame du contrat de syndic-type, uniformisé, également dit contrat ALUR (du nom de la loi qui l’a instauré) qui doit être utilisée, depuis le 01 juillet 2015, comme modèle, par tous le syndics (qu’ils soient professionnels ou non). Le recours, par chacun, à ce contrat-type vise, notamment, à offrir davantage de transparence dans les offres des syndics et permettre aux copropriétaires une comparaison plus aisée des prestations proposées (qui doivent désormais être présentées sur des bases identiques).
Ce contrat est scindé en deux parties :
– d’un côté, les honoraires de base du syndic candidat c’est-à-dire les prestations de gestion courante obligatoires, incluses dans son forfait annuel de base (annexe 1) ;
– de l’autre côté, les prestations particulières qui peuvent, pour certaines d’entre elles, être rémunérées en complément du forfait de base (annexe 2).
Le projet de contrat doit obligatoirement être accompagné, depuis l’ordonnance 2019-1011 du 30 Octobre 2019, d’une fiche d’information récapitulant le prix et les prestations proposées par le professionnel sollicité selon un modèle fixé par arrêté (qui reste, à l’heure actuelle, à paraître).
1) Les prestations comprises dans le forfait annuel de base du contrat de syndic ALUR :
L’article 55 de la Loi ALUR prévoit un mode de rémunération forfaitaire du syndic dont le montant peut être fixé librement.
Ce forfait couvre toutes les missions d’administration et de gestion courante de la copropriété (comptabilité, comptes bancaires, tenues des archives…). Il intègre également les prestations relatives à l’entretien courant et à la maintenance (travaux, vérifications périodiques..), ainsi que les assurances (déclaration de sinistre, indemnisation…) et la tenue des assemblées générales. L’annexe 1 du contrat type recense l’ensemble des prestations devant être incluses dans ce forfait.
2) Les prestations non-comprises dans le forfait annuel de base du contrat de syndic ALUR :
L’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 prévoit une liste limitative des situations particulières, ou exceptionnelles, qui peuvent donner lieu à des facturations supplémentaires. (telles que la situation des sinistres, des litiges, la tenue de réunions ou de visites supplémentaires…). Le montant de chacune de ces prestations, hors-forfait, est libre (à l’exception du montant de l’état daté qui a été limité à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 20 février 2020, applicable au 1er juin 2020).
Si le contrat proposé doit suivre un certain formalisme et reprendre strictement la trame du contrat ALUR (sans ajout de clauses “nouvelles”), il reste adaptable en fonction de la taille et des caractéristiques de votre copropriété. Il est donc nécessaire de bien fixer le périmètre du contrat en vérifiant le montant proposé pour chacun de ces paramètres qui relèvent des prestations hors forfait :
Depuis le 1er juin 2020, le syndic, peut, en vertu de l’article 18-1 A II de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, conclure, avec le syndicat des copropriétaires, une convention qui énumérera les prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic (après approbation de ladite convention en assemblée générale). Il s’agira d’une 3e catégorie de prestations, non stipulée dans le contrat-type, mais qui devra faire l’objet d’un vote distinct en assemblée et pourra être soumise, elle aussi, à rémunération.
Des honoraires spécifiques, liées au suivi de travaux non inclus dans le budget de charges courantes de la copropriété, peuvent également être accordées. Elles doivent toutefois faire l’objet d’un vote en assemblée générale (mais peuvent, depuis le 1er juin 2020, être stipulées, à titre indicatif, dans les contrats de syndic).
Une liste des frais et honoraires, imputables aux seuls copropriétaires concernés, a également été dressée par le décret du 26 mars 2015 et confirmée par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette liste intègre, notamment :
– les frais de recouvrement (mise en demeure, protocole d’accord) ;
– les honoraires de mutation (état daté) ;
– les travaux à la charge exclusive d’un copropriétaire (plaque de boites aux lettres…) ;
– ou les frais de délivrance de documents papiers, relatifs à la copropriété (PV D’AG, règlement de copropriété).
Fondatrice de l'agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d'actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
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Vivianne FOURNIER, fondatrice de l’agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d’actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
Syndic42 est un syndic de copropriétés connecté qui peut-être contacté 24h/24 – 7jrs/7 par courriel ou par téléphone*. Son organisation lui permet de proposer à chacun de ses copropriétaires un service transparent, complet et sécurisé, régit par un mandat de syndic de copropriétés rigoureusement conforme aux lois en vigueur. * réponse sous 24h maxi pendant les jours ouvrés.
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