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Plus de quatre ans après la loi ALUR, une nouvelle loi sur le logement a été adoptée le 23 novembre 2018 (loi n° 2018-1021) et publiée, le lendemain, au Journal Officiel.
Cette nouvelle loi est dite “ELAN” car elle porte sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique.
Elle contient une réforme de la copropriété d’application immédiate et une habilitation donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances destinées à réformer le statut de la copropriété (une qui a été publiée et l’autre qui reste à paraître).
La première ordonnance (n° 2019-1101), du 30 octobre 2019, simplifie les modalités de fin de mandat du syndic (encadrées, jusque-là, par la loi du 10 juillet 1965 qui régit les immeubles placés sous le régime de la copropriété).
Les articles 15.5 VII et VIII de l’ordonnance du 30 octobre 2019 clarifient les textes préexistants, relatifs à la fin de mandat du syndic, en distinguant 2 cas de figures :
Ces nouvelles dispositions s’appliqueront à tous les contrats de syndic, conclus ou renouvelés, après le 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance 2019-1101.
A compter du 01 juin 2020, le non-renouvellement du contrat de syndic est facilité.
Il pourra se faire sans indemnité, dès lors que l’une ou l’autre des parties (syndicat des copropriétaires ou syndic) ne souhaiterait pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, au terme du mandat.
Ce non-renouvellement du contrat ne pourra donner lieu à aucune demande de dommages et intérêts, de la part du syndicat des copropriétaires ou du syndic, dès lors que chacune des parties aura bien respecté le formalisme précisé dans l’article 18 VII de la loi du 10.07.1965, modifié par l’ordonnance du 30.10.2019.
Les conditions à réunir, pour rompre un contrat arrivé à échéance sans risque de poursuite judiciaire, seront de tenir une assemblée générale dans les 3 mois précédant le terme du contrat en cours.
Par ailleurs, une annonce préalable devra impérativement être faite aux membres du conseil syndical du souhait du syndic de ne pas renouveler sa candidature (lorsque ce dernier est à l’initiative du non-renouvellement).
Le syndic devra notifier son souhait de ne pas mettre son renouvellement à l’ordre du jour de la prochaine AG, 3 mois avant la tenue de cette dernière (ce qui porte le délai de prévenance du syndic à 6 mois avant le terme de son contrat).
A compter du 01 juin 2020, la révocation du mandat de syndic ou sa démission seront remplacés par la résiliation du contrat par l’une des parties, en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (article 18 de la loi du 10.07.1965 modifié par l’article 15.5 VIII de l’ordonnance du 30 octobre 2019).
Que la demande émane du syndic ou du syndicat des copropriétaires, elle devra être motivée par l’indication de la ou des inexécutions exactes reprochées.
Lorsque la demande émane du syndic, elle devra être notifiée au Président du conseil syndical ou, à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires. Cette notification devra être suivie de l’envoi d’une convocation pour assister à une assemblée générale chargée de désigner un nouveau syndic, dans un délai qui ne pourra être inférieur à 2 mois.
Le conseil syndical pourra, de son côté, être à l’initiative de la résiliation du contrat en cours, pour inexécutions graves des obligations du syndic. Il devra alors notifier au syndic une demande motivée, d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une question portant sur la résiliation du contrat de syndic, en précisant les griefs reprochés.
ATTENTION : En l’absence de conseil syndical ou dans le cas où celui-ci ne souhaiterait pas exercer cette faculté, il ne semble pas possible de résilier le contrat de syndic en cours sans risque de devoir verser des dommages et intérêts au syndic équivalents à la rémunération qu’il aurait perçu, jusqu’à la fin de son mandat, s’il n’avait pas été révoqué.
La prise de fonction d’un nouveau syndic, à la suite du non-renouvellement ou de la résiliation du contrat du syndic actuel, vaut toujours révocation de ce dernier.
Les délais de prise de fonction du nouveau syndic ont toutefois été modifiés par les nouvelles dispositions de l’article 15 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui prévoient que cette prise de fonction ne pourra intervenir, au plus tôt, qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée qui désignera un nouveau syndic.
A compter du 1er juin 2020 donc, la nomination d’un nouveau syndic devra être assortie de la précision, dans le procès-verbal d’assemblée générale, des dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, pour éviter tout chevauchement des fonctions des 2 syndics.
Ce nouveau dispositif permet d’éviter le départ précipité, en cours d’assemblée, du syndic dont le contrat n’est pas renouvelé (aussitôt après la nomination de son successeur) comme c’était le cas jusqu’à présent.
A compter du 1er juin 2020, la révocation séance tenante du syndic en exercice (autrement dit ad nutum) ou la démission du syndic, sans préavis, ne seront plus possibles.
Conclusion : à compter du 1er juin 2020, la possibilité de rompre le contrat de syndic (à échéance ou en cours) est offerte à tous, sous réserve de bien respecter le formalisme imposé par l’ordonnance 2019-1011 ; soit de :
– respecter les délais de préavis (3 à 6 mois avant le terme du contrat, dans le cadre d’un non-renouvellement, selon le demandeur ou la tenue d’une AG sous 2 mois après notification d’une demande de résiliation émanant du syndic) ;
– et justifier d’une atteinte suffisamment grave, dans le cadre d’une résiliation intervenant en cours de mandat, pour éviter le versement d’indemnités à l’autre partie.
Fondatrice de l'agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d'actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
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Viviane FOURNIER, fondatrice de l’agence stéphanoise Syndic42, propose à tous les copropriétaires qui le souhaitent des points d’actualités réguliers, dans un contexte de profond bouleversement de la gouvernance de la copropriété.
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